Я ,как и многие, хорошо помню, что раньше можно было купить квартиру в стройке и она прибавляла хорошо в цене, а сейчас стройка и готовое стоит одинаково. И зачем тогда покупать новостройку?
Ещё несколько лет назад нам казалось совершенно логичным, что квартира в строящемся доме должна стоить дешевле готовой. Ты ждёшь несколько лет, принимаешь на себя риски, что квартира могут не слазить, да и в конце концов ты даже зайти в нее не можешь — значит, получаешь более низкую цену.
Но за последние годы рынок очень сильно изменился.
Сначала появились эскроу-счета, и сама модель строительства стала для застройщиков дороже. Потом пришли льготные ипотечные программы, и мы увидели ставки, которые раньше сложно было представить: 2,99%, 1%, а иногда вообще 0,01%.
Мы прошли несколько этапов повышения спроса, и как следствие выросла цена!
Плюс, что низкие ставки ипотеки увеличивают стоимость квартиры, эти субсидированные программы банков и застройщиков просто закалываются в цену квартиры.
И постепенно произошло то, что мы сейчас видим: сначала новостройки догнали вторичный рынок по цене, потом сравнялись с ним, а в некоторых проектах стали стоить даже дороже готового жилья.
Почему?
Потому что на новостройки есть свои инструменты стимулирования спроса: семейная ипотека, рассрочки, субсидированные программы, различные акции от застройщиков. Человек может смотреть не столько на общую стоимость квартиры, сколько на первоначальный взнос и ежемесячный платёж.
У собственника на вторичном рынке таких инструментов гораздо меньше. Он выходит со своей квартирой на обычный рынок и вынужден ориентироваться на то, сколько покупатель реально готов заплатить сегодня.
Поэтому мы и получили ситуацию, которая раньше казалась немного странной: рядом могут находиться строящийся дом и уже готовый, а квартира на вторичном рынке будет дешевле.
Но дальше начинается ещё один интересный процесс.
Те квартиры, которые несколько лет назад покупались в новостройках уже по новым, более высоким ценам и с использованием льготных программ, постепенно сами переходят на вторичный рынок.
И собственник, который когда-то купил квартиру условно за 12 миллионов, конечно, не хочет через несколько лет выходить с ней в продажу за 9.
Так постепенно новый уровень цен начинает переходить и на вторичный рынок.
Поэтому тем, кто сейчас ждёт: «Вот ещё немного подожду, и квартиры сильно подешевеют», — для меня это ещё один аргумент, почему я бы на серьёзное снижение особенно не рассчитывала.
Конечно, это не означает, что вся вторичка завтра резко подорожает. Всегда будут переоценённые квартиры, срочные продажи, собственники, готовые торговаться, и хорошие возможности для покупки.
Но в долгосрочной перспективе я скорее вижу предпосылки для того, чтобы вторичный рынок постепенно подтягивался в цене, чем для какого-то существенного падения.
И именно поэтому сейчас я всегда советую смотреть оба рынка одновременно. Иногда за те же деньги готовая квартира на вторичке может оказаться гораздо интереснее новостройки — и по площади, и по локации, и по срокам заселения.
